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房地產貸款新政發布!對你的影響有多大?
信息來源:管理員 發布日期:2021-01-06

 

20201231日,央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”。而且,此通知202111日起實施,沒有過渡直接執行。

根據銀行業金融機構資產規模、機構類型,《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行,共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

 

01

 

按這條新規,以后銀行房地產貸款和個人住房貸款,均有上限,不得突破。

文件的附件中,給出了極其明確的比例限制。

根據《通知》,兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型,分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。

第一檔也就是中資大型銀行,包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行,包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款占比上限為27.5%,個人住房貸款占比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構,包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構,房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為22.5%17.5%。

第四檔為縣域農合機構,房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為17.5%12.5%;

第五檔為村鎮銀行,兩項貸款的占比上限為12.5%7.5%。

另外,兩部門表示:人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構,可在充分論證的前提下,結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點,以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準,在增減2.5個百分點的范圍內,合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

值得注意的是,有兩種情況暫不納入房地產貸款占比計算:

一是住房租賃有關貸款,目的是為支持發展住房租賃市場。

二是為配合資管新規的實施,資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。

除此之外,根據央行兩次規定,自2021年開始,貸款購房者將會面臨兩方面的新變化:

一是用商業貸款按揭購房者,如果其重定價日定在11日,在本年度其月供將自1月起有所減少;

二是本年度新貸款購房者,其貸款將會受到“住房貸款占比”的影響。

 

變化1 商業貸款,月供將有所減少

20191228日,央行網站發布《中國人民銀行公告[2019]30號》,進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低,其他數據平均構成LPR數據。

按照新規定:

“自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定?!?/span>

這意味著從20211月開始,住房貸款利率更多地將由市場機制決定,和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。

2021年開始,存量浮動利率貸款如果轉為固定利率,未來貸款利率就固定不變了;如果轉換為LPR,貸款利率會隨著市場利率變化。

根據新通告,今后貸款浮動利率將參照LPR,其定價模式為:房貸利率=LPR+固定點差(固定點差可能為負數)。

1221日,最新數據顯示:

一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85;五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。

由于202012月的LPR相比201912月的LPR下降15個基點,若購房者的房貸利率轉換日定在每年的11日,則從20211月月開始,房貸利率將降息15個基點,個人住房貸款者月供還款將減少。

根據“房貸利率=LPR+固定點差”的計價模式。

 

舉例來說

假設一個人在2019108日之前,向銀行按揭了30年期的100萬房貸,利率為貸款基準利率上浮1.1倍,那么實際利率為5.39%4.9%×1.1)。

但如果轉換為浮動利率,其固定點差(0.59%=原合同當前的執行利率水平(5.39%-201912月發布的相應期限LPR4.8%)。

換言之,在往后的日子里,他的的房貸利率定價公式為:房貸利率=LPR+0.59%;在2020年,利率保持5.39%不變;但從2021年開始,即可享受利率下行的優勢。

現在,202012月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就為5.24%,相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下,如果這個人選擇等額本息還款,他每月會比之前少還多少錢呢?

如果實際利率為5.39%4.9%×1.1),他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。

2021年的利率變為5.24%,相比固定利率下降0.15個百分點之后,他每月需要還款5515.84元。

每月減少還款93.23元。

當然,個人如果選擇轉換為固定利率,那么201911-20491221日間利率均為5.39%,每月還款就是固定不變的。

和世界許多國家相比,我國當前利率較高,回旋余地較大。

從長期來看,LPR進一步下降的可能性較大,如果這樣,那么房貸利率還有望再降低,貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

 

變化2 個人貸款購房受到“住房貸款占比”影響

20201231日下午 ,央行在官網發布了“關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。通知給銀行設定了關于房貸規模的“兩道紅杠”:

第一道紅杠,是“房地產貸款占比”,是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。

第二道紅杠,是“個人住房貸款占比”,是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式: 

 

值得一提的是,這兩道紅杠以后,對普通購房者而言,意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策,拓展該部分業務的空間將受到限制,個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

有意思的是,我們個人住房貸款,一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30%,這被視為一個家庭財產的“安全線”,如此能保證個人月還款后的正常家庭生活開支;

7大國有銀行的“個人住房貸款占比”最高,達到總貸款的32.5%。

說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近,視為一個國家“住房金融”的安全線。

02

 

中國人民銀行銀保監會關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問——

Q為什么要建立房地產貸款集中度管理制度?

A:近年來,在黨中央、國務院統一部署下,房地產長效機制實施取得明顯成效。根據黨中央、國務院關于進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求,人民銀行、銀保監會借鑒國際經驗并結合我國國情,研究制定了房地產貸款集中度管理制度,以提高金融體系韌性和穩健性,促進房地產市場平穩健康發展。

同時,推動金融供給側結構性改革,強化銀行業金融機構內在約束,優化信貸結構,支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

 

Q房地產貸款集中度管理制度的主要內容是什么?

A:房地產貸款集中度管理制度是指,在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構,其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素,分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。

同時,為體現區域差異,確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時,可以有適度的彈性。管理制度還設置了過渡期,以保證政策的平穩實施,促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設定并執行,對全國性銀行在各地的分支機構不單獨設定要求。

當前超出管理要求的銀行業金融機構,應結合自身實際,制定過渡期業務調整方案;符合管理要求的銀行業金融機構,應穩健開展房地產貸款相關業務,人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況,對異常增長的,將督促采取措施及時予以校正。

為支持大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前,人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見,并建立相應統計制度,屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款,將不納入集中度管理統計范圍。

為配合資管新規的實施,資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。

 

Q建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生怎樣的影響?

A2019年以來,人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研,與金融機構進行了充分的溝通,相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況,并采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

目前,大部分銀行業金融機構符合管理要求,人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務,保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。對于超出管理要求的銀行業金融機構,將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模,確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行,通過延長過渡期等方式差異化處理,確保政策平穩實施。

總體而言,建立房地產貸款集中度管理制度,有利于市場主體形成穩定的政策預期,有利于房地產市場平穩健康可持續發展。


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